文/十一弟

(资料图片仅供参考)

这一轮楼市下行周期，央企逮到了上位的机会。

今年，房企销售榜单上，排名前五的开发商，四家都是央企。

民企排着队地挨个倒下，央企却活得风生水起——

华润、中海、保利、招商，这两年的胃口，越来越大，吃掉了不少市场份额。

但有一家央企开发商，活得挺憋屈，没能找到存在感。

这两天，中粮集团旗下的地产平台——大悦城，在上海产权交易所挂牌兜售资产。

大悦城转让的是一家企业股权——

上海鹏利置业发展有限公司，主要持有上海中粮海景壹号的三栋公寓楼。

其他央企都在忙着拼爹搞钱，大悦城却要靠卖儿子换钱。

中粮海景壹号的位置，几乎是上海最好的核心地段——

它就在黄浦江畔，处于陆家嘴商圈，旁边是上海中心、汤臣一品、仁恒滨江园。

十一弟查了下，目前，中粮海景壹号挂牌的二手房，只有一套——

340平米，四居室，挂牌单价超过29万/平米，总价是一个小目标。

中粮海景壹号的二手房，最近一次成交，还是在三年前——

成交单价将近16万/平米。

更早一些，中粮海景壹号的价格，卖到过20万/平米。

这算得上是国内最核心的城市、最核心的地段上，最有价值的房子了。

但大悦城财大气粗，一拿出来兜售叫卖的，就是三栋楼。

十多年前，中粮海景壹号就已经建成竣工了。

当时，大悦城开发了六栋楼——

其中三栋对外出售，保留了三栋用于自持，作为公寓对外出租。

它把这三栋楼委托给了新加坡辉盛集团，进行酒店式公寓管理。

这十几年，大悦城双手插兜，一直坐在黄浦江边上收租。

中粮海景壹号的这三栋楼，一共有185套房，建筑面积4.9万平米。

每套房的面积，都是两三百平米，一个月的租金，最少也要五万多块钱。

去年，这三栋楼的出租率，达到了九成以上。

一年下来，租金就能收回来两三个亿。

从建成到现在，大悦城自持这三栋楼，已经有十几年了。

但在今年，他决定拿出来卖掉换钱。

大悦城并不是分割散售，而是把三栋楼打包在一起，找买家整售出去。

它的挂牌价，只有41个亿。

折算下来的单价，每平米大约是8.4万/平米。

三年前，中粮海景壹号二手房的成交价，就接近16万/平米。

跟之前相比，大悦城在今年整售卖楼，相当于打了个对折。

整售、打折，大悦城急需完成交易，拿到现金。

这是一个捡漏的机会——

有实力的买家，半价接盘，拆开了对外散售，照样有赚头。

即便是大央企，由于销售下滑，大悦城在今年的资金压力不小。

今年前七个月，大悦城的销售额，大约为260多亿。

去年同期，当时它还卖了300多亿。

而把中粮海景壹号这三栋楼卖掉，不仅能套出现金，还能解决亏损的问题。

上海鹏利的净资产，只有7个多亿。

大悦城以41亿的价格挂牌，有不少溢价。

若上海鹏利能够如愿转让出去，大悦城预计能够录得一大笔出售收益。

去年，大悦城就已经由盈转亏了——

全年亏损了22个亿。

如果今年再继续亏损，就可能就要被“ST”，戴上帽子进行退市风险警示了。

背靠最有实力的央企大股东，大悦城却走上了下坡路。

翻翻兜里，既能增加几十亿投资收益，又容易出手的资产——

可能就只有手上自持的中粮海景壹号的这三栋楼了。

虽然是大央企，但大悦城对这三栋楼的出租经营，效益很差——

去年，上海鹏利的租金收入有两个多亿，结果亏损了将近一个亿。

两年前，上海鹏利也亏损了差不多六千万。

持有最核心的资产，收租都能搞得亏损。

这样一手好牌，让大悦城打得稀烂。

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大悦城：拟41.42亿元挂牌转让上海陆家嘴中粮海景壹号公寓物业

7月28日晚间，大悦城（000031.SZ）发布公告称，公司拟挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权，底价不低于约41.42亿元。

大悦城表示，为践行高质量发展理念，集中资源，促进公司发展，公司控股子公司亨达发展有限公司(以下简称“亨达”) 拟通过上海联合产权交易所有限公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权。

根据公告，1996年，亨达与中国上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签署《土地使用权转让合同》，获得标的资产的土地使用权，1998年亨达成立上海鹏利进行开发建设。标的公司核心资产为中粮海景壹号5号楼、6号楼、7号楼，位于上海市浦东陆家嘴核心地段，土地用途为住宅用地，房屋类型为公寓，宗地面积24316平方米，使用期限自1999年4月21日至2069年4月22日。该项目已于2008年竣工，可售建筑面积合计49212.01平方米，此外还有未办理产证地下车位311个。上海鹏利委托新加坡辉盛集团对该核心资产进行酒店公寓式管理，管理服务期限至2023年12月31日，基本已经对外出租，租期均为一年以内短租约，已租赁面积44991.96平方米。

根据评估结果，评估对象股东权益账面值73299.46万元，评估值414239.23万元，评估增值340939.77万元，增值率465.13%。

资料显示，上海鹏利置业发展有限公司注册时间为1998年5月5日，注册地点为上海市浦东新区周康路28号F栋1203室，注册资本为美元7000万元，法定代表人为廖志宏。经营范围包括在批租地块内从事房地产开发、经营(包括出租和出售)、物业管理以及相应配套服务设施开发、经营、管理和一切相关业务，房地产咨询，房地产经纪，停车场服务，住房租赁，从事提供管理完善、设备齐全的办公室服务和商务中心服务。

亨达发展有限公司注册时间为1996年8月8日，注册地点为萨摩亚阿皮亚，公司股本为100万美元，现任董事为曹荣根和王昊亮。

大悦城控股的控股子公司大悦城地产有限公司持有亨达100%股权，亨达持有上海鹏利100%股权。

大悦城控股强调，本次交易完成后，公司将不再持有上海鹏利股权。本次股权转让将有利于公司进一步盘活存量资产、优化资源配置。因本次交易拟通过上海联合产权交易所有限公司公开挂牌转让方式进行，交易对方及最终成交价格目前均不确定，交易是否能够达成以及交易产生的具体损益金额对公司经营业绩的影响存在不确定性。